물건정보
사건번호: 2024 타경 55876
소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 70-19 에스클래스 가동 6층 00호
물건종별: 다세대(빌라)
전용면적: 51.79㎡ (15.67평)
대지권: 24.22㎡ (7.33평)
감정가: 250,000,000원
최저가 (3차): 160,000,000원 (감정가의 64%)
매각기일: 2025년 4월 1일 (10:00)
채권자: 주택도시보증공사
배당종기일: 2024년 8월 7일
특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 존재
권리분석
말소기준권리: 2022년 7월 13일 신한카드 가압류입니다. 이 권리 이후의 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (압류, 강제경매 등)
선순위 임차권: 등기부등본 상 2022년 6월 27일 설정된 유00 씨의 임차권등기 (보증금 210,000,000원, 전입일자 2020년 6월 11일, 확정일자 2020년 5월 14일)가 존재하며, 전입일상 대항력이 있는 임차인입니다.
주택도시보증공사의 확약: 다행히 주택도시보증공사(경매 신청 채권자)에서 2024년 7월 2일자로 확약서를 제출했습니다. 확약서 내용은 "이 사건 경매절차에서 임차보증금 전액을 변제받지 못하는 경우 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 내용입니다.
중요: 이 확약서로 인해 낙찰자는 선순위 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없어졌습니다. 즉, 낙찰 후 주택도시보증공사가 배당을 통해 임차인에게 보증금을 변제하지 못하더라도, 낙찰자는 임차인에게 잔존 보증금을 지급할 의무가 없으며 임차권등기는 말소될 것입니다.
등기부 채권총액: 395,765,727원입니다. 이는 감정가보다 높은 금액입니다.
배당예상
1순위: 경매 비용
2순위: 은평구 (압류) - 체납액
3순위: 유00 (임차인) - 210,000,000원 (주택도시보증공사가 채권 양수)
4순위: 신한카드 (가압류) - 185,765,727원
5순위: 국민건강보험공단 (압류) - 체납액
6순위: 주택도시보증공사 (강제경매) - 236,548,104원 (유00 임차보증금 미변제 시 잔액)
현재 최저가 160,000,000원으로는 1순위 경매 비용 외에 유00 씨에게 전액 배당이 어려울 수 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 인해 낙찰자는 인수 부담이 없습니다.
입찰 예상가
종합적으로 고려했을 때, 이 물건은 선순위 임차인에 대한 인수 부담이 사라졌다는 점에서 비교적 안전한 물건으로 볼 수 있습니다. 다만, 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 64%까지 떨어진 점, 제시 외 건물이 포함된 점 등을 고려해야 합니다.
적정 입찰예상가 산정을 위한 요소
인근 매각 사례: 최근 6개월 은평구 다세대/빌라 매각 사례의 매각가율은 72.47%입니다. 이를 감정가에 적용하면 약 181,175,000원이 됩니다. 하지만 이는 평균치이며, 개별 물건의 상태와 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.
실거래가: 최근 실거래가 정보는 2021년 기준으로 52.74㎡ 타입이 3억 3천만 원 수준, 36.25㎡ 타입이 2억 1천만 원에 거래된 기록이 있습니다. 본 물건은 51.79㎡이므로 이를 참고하되, 시간 경과 및 시장 상황 변화를 고려해야 합니다. 현재 시세는 이보다 낮을 가능성이 큽니다.
물건의 상태 및 관리 상태: 실제 내부를 확인하지 못했으므로, 노후도 및 수리 필요 여부를 알 수 없습니다. 이는 입찰가 결정에 중요한 요소입니다.
주변 환경 및 편의시설: 역촌동 주변 환경, 교통, 편의시설 등을 고려하여 입찰 매력도를 판단해야 합니다.
경쟁률: 매각 당일 경쟁률을 예측하기는 어렵지만, 3회 유찰된 점을 고려하면 이전보다는 경쟁률이 낮을 수 있습니다.
종합적인 입찰 예상가:
안전하게 낙찰받는 것을 목표로 한다면, 최저가인 160,000,000원 이상으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.
보다 적극적으로 낙찰을 원한다면, 인근 매각 사례의 매각가율과 현재 시장 상황을 고려하여 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.
주의사항
반드시 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 꼼꼼히 확인하시고, 가능하다면 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하시는 것이 중요합니다.
제시 외 건물 (약 4.7평 주거용 철근콘크리트 구조)이 감정가에 포함되어 있으므로, 이 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.
예상 배당표는 참고용이며, 실제 배당 금액은 달라질 수 있습니다.
입찰 전 관련 법규 및 절차를 충분히 숙지하시고, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
최종 입찰가 결정은 위 분석 내용과 개인의 투자 목표, 자금 상황, 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 내리시기 바랍니다.