1. 사건 기본정보 요약
- 사건번호: 2024 타경 38344 (부천지원 경매10계)
- 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 113-32, 일진주택 나동 00층
- 건물면적: 68㎡ (약 20.57평)
- 대지권: 43.76㎡ (약 13.24평)
- 감정가: 2억 원
- 매각기일
- 1차(신건, 2025.02.20): 2억 → 유찰
- 2차(2025.03.20): 1억4천만 원(70%) → 유찰
- 3차(2025.04.24): 9천8백만 원(49%) ← **이번 매각**
- 4차(예정, 2025.05.29): 6천8백6십만 원(약 34%)
- 임차인: 박00 (전입일 2020.10.12, 확정일자 2020.09.15, 임차보증금 1억5,200만 원)
- 강제경매 신청: 주택도시보증공사(HUG)
- 특이사항
- 임차권등기(2022.10.28)되어 있으나, HUG(주택도시보증공사)에서 ‘우선변제권만 행사하고, 대항력은 포기하며 경매로 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기는 말소하겠다’는 확약서를 제출
- 말소기준권리는 2020.11.23.자 가압류(고해정, 3,800만 원)
2. 권리분석
1). 소유권
- 2020.10.30. 매매로 이전(거래가액 1억8,500만 원)
2) 말소기준권리: 2020.11.23. 가압류(고00, 3,800만 원)
- 통상 최초 설정된 담보권/가압류/가처분/경매개시결정 중 ‘가장 먼저 설정된 것’이 말소기준권리가 됩니다.
- 여기서는 2020.11.23. 가압류가 말소기준권리입니다.
3) 임차인(박00) 점유 및 권리
- 전입일: 2020.10.12.
- 확정일자: 2020.09.15.
- 임차권등기: 2022.10.28. (임차보증금 1억5,200만 원)
- 말소기준권리(2020.11.23.)보다 앞선 전입으로, 대항력 및 우선변제권이 인정됨.
- 그러나 주택도시보증공사(HUG)에서 임차인의 대항력을 포기(“경매 후 명도하겠다”)하였으므로, 낙찰자 인수(=“점유 계속” 혹은 “보증금 인수”) 위험은 없음
4) 그 밖의 압류·가압류
- 국민건강보험공단, 부천시 압류 등이 있으나, 임차인의 대항력과 우선순위관계를 따져 배당될 뿐, 낙찰 후 별도로 인수되는 권리는 없어 보임.
결론
- 임차인이 전입일이 말소기준권리보다 선순위이지만, HUG(임차보증금 보증기관) 측에서 “대항력은 포기하겠다”는 확약서를 제출했으므로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 일은 없다
- 즉, 경매로 매수 시 소유권과 점유가 “깨끗하게” 넘어오는 구조로 판단됩니다(명도 인수도 비교적 수월).
3. 낙찰 후 인수되는 권리 또는 추가로 확인할 사항
1) 인수되는 임차보증금: 없음
- 임차인이 대항력을 포기했고, 임차권등기도 경매로 소멸 예정
2) 체납관리비: 다세대주택(빌라)의 경우, 관리비가 적은 편일 수 있으나, 누적된 수도·전기료·가스비 등은 낙찰자가 부담하는 사례가 있을 수 있으므로 현장 확인 필요
3) 기타 체납 공과금(재산세·지방세 등)
- 압류 내역(부천시, 국민건강보험공단) 등이 있으므로, 실제 체납액 규모를 배당표 교부신청 서류 등으로 확인해야 합니다. 법정기일이 임차인 전입일보다 앞선 세금이 있는지 여부 등을 반드시 체크하십시오.
4. 시세 및 예상 낙찰가(입찰가) 범위
1) 감정가: 2억 원(2024년 4월 감정)
2) 실거래 사례
- 같은 규모(전용 68㎡) 인근에 2023년 10월경 약 1억9천만 원(=19,000만 원) 내외 거래 사례가 있는 것으로 보임.
- 따라서 현재 시세가 약 1억8천 ~ 2억 원 전후일 가능성이 큼(주택 상태·층수·옵션 등에 따라 차이).
3) 경매 시장에서의 일반적인 낙찰가율
- 최근 빌라 시세 하락 및 금리 등 영향으로 법원경매 낙찰가율(감정가 대비)이 예전만 못하지만, 수요자가 몰릴 가능성이 있습니다.
- 만약 경쟁이 붙는다면 1억1천~1억3천선에서 낙찰이 종결될 가능성이 높아 보입니다.
- 낙찰을 목표로 한다면, 시세 대비 최소 60~70% 선(1억2천만 원 전후)까지는 써야 유효 경쟁권에 들어갈 것으로 추정됩니다.
4) 예상 입찰 전략
- 3차 매각(2025.04.24) 시 최저가 9,800만 원 → 실제 응찰자 몰릴 경우 1억2천 ± α 정도가 유력 마지노선일 가능성이 큼.
5) 추가 체크사항
- 매매 후 **체납 관리비(전기·수도·가스 등)** 및 **부천시/국민건강보험공단 체납액**이 어느 정도인지, 실제 배당요구액과 법정기일 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
결론 한눈에 보기
- 권리인수 위험: 거의 없음 (HUG 측 대항력 포기)
- 주요 리스크:
- 관리비 등 공과금 누적여부(현장 추가 확인 필요)
- 노후도(2006년 사용승인) 및 주변 시세 흐름
- 낙찰가 예상: (3차 매각 시)
- 1억1천만 원 정도부터 경쟁 과열 시 1억2~1억3천만 원까지 가능성
위 분석은 매각공고를 토대로 한 일반적인 권리분석이며, 실제 낙찰 가격은 시장 상황·경쟁자 수 등 다양한 요소에 의해 달라질 수 있습니다. 현장 방문을 통해 주차, 건물 상태, 주변 시세 등을 꼭 확인하신 뒤 최종 입찰가를 결정하시길 권장드립니다.