2024 타경 43087 부천지원 경매 물건 분석 및 적정 입찰가 검토
물건 정보 요약:
사건번호: 2024 타경 43087
소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 184-107 청림파크빌라 제가동 4층
물건종별: 다세대(빌라)
전용면적: 59.84㎡ (18.1평)
대지권: 39.99㎡ (12.1평)
감정가: 175,000,000원
최저가: 85,750,000원 (감정가의 49%)
매각기일: 2025년 5월 13일 (10:00)
채권자: 주택도시보증공사
말소기준권리: 2024년 6월 21일 (강제경매)
배당요구종기일: 2024년 9월 12일
임차인: 우00 (대항력 있는 임차인)
특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 존재
권리분석:
말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 21일 설정된 강제경매입니다. 따라서 이 날짜 이후의 모든 권리 (압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.
선순위 임차인 (대항력 있는 임차인):
임차인 우00은 전입일(2020-07-08)이 말소기준권리(2024-06-21)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
보증금은 158,000,000원이며, 배당요구를 하였으나 미배당 시 낙찰자가 인수해야 합니다.
주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수하여 배당요구를 하였으나, 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 제출했습니다.
결론적으로, HUG에서 보증금을 변제하고 임차권등기를 말소해 줄 가능성이 매우 높습니다. 하지만 만약의 경우를 대비하여 임차인의 보증금 규모를 염두에 두어야 합니다.
등기부등본 현황: 말소기준권리 이후 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 이는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.
예상 배당 순서 및 인수 여부:
제공된 예상 배당표를 기준으로 살펴보면 다음과 같습니다.
1순위: 부천시 (체납액) - 일부 배당 예상
2순위: 우00 (임차인) - 최저가 범위 내에서 일부 배당 예상 (미배당 시 낙찰자 인수 가능성 낮음)
3순위: 주택도시보증공사 (강제경매 채권자) - 배당 가능성 낮음
4순위 이하: 국민건강보험공단, 서울보증보험 등 - 배당 가능성 없음
핵심은 주택도시보증공사의 확약서 내용입니다. 확약서에 따라 HUG에서 임차인에게 보증금을 변제하고 임차권등기를 말소할 가능성이 매우 높으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 낮다고 판단됩니다.
적정 입찰가 검토:
적정 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.
최저가: 현재 85,750,000원으로 낮은 금액입니다.
감정가: 175,000,000원입니다. 감정 시점과 현재 시세 변동을 고려해야 합니다.
실거래가: 최근 실거래가 내역을 참고하면 유사 면적의 빌라가 2020년에 1억 6,500만 원, 2022년에 1억 3,900만 원, 1억 4,000만 원에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 시세 변동을 고려했을 때 현재 시세는 이보다 낮을 가능성이 있습니다.
인근 경·공매 매각 사례: 최근 부천시 다세대/빌라 매각 사례를 보면 감정가 대비 낙찰가율이 다양하게 나타나고 있습니다. 특히 인수 부담이 없는 물건은 높은 낙찰가율을 보이기도 합니다.
물건의 상태 및 입지: 현장 방문을 통해 실제 물건의 상태 (수리 필요 여부 등)와 주변 환경, 교통 등을 확인하는 것이 중요합니다.
경쟁률: 3차까지 유찰되었으나, 최저가가 크게 낮아져 4차 매각에서는 경쟁이 발생할 수 있습니다.
종합적인 고려:
대항력 있는 임차인이 존재하지만, HUG의 확약서로 인해 인수 부담은 낮아질 가능성이 큽니다.
최저가가 감정가의 49%로 매우 매력적인 수준입니다.
최근 실거래가와 시장 상황을 고려할 때, 감정가 수준으로 낙찰받는 것은 위험할 수 있습니다.
적정 입찰가 제안 (참고용):
HUG의 확약서 내용을 신뢰하고 인수 부담이 없을 가능성이 높다고 판단될 경우, 최저가보다는 높은 금액으로 입찰에 참여하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.
보수적인 접근: 과거 실거래가 하한선 수준 또는 그 이하 (예: 9천만 원 ~ 1억 원 초반)
적극적인 접근: 주변 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 과거 실거래가 중간값 수준 (예: 1억 원 초반 ~ 1억 2천만 원)
주의사항:
반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 확인하고, 주변 부동산 시세를 꼼꼼히 조사해야 합니다.
HUG의 확약서 내용을 다시 한번 정확하게 확인하고, 법률 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다.
예상 배당표는 참고용이므로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
입찰 결정은 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 합니다.
결론적으로, 본 물건은 낮은 최저가와 HUG의 확약서로 인해 매력적인 측면이 있지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 철저한 사전 조사와 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.